L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier ou un logement pour le mettre ensuite en location. Il s’agit sans doute d’un des meilleurs placements qui existent dans le domaine de l’immobilier. Il permet de se constituer un patrimoine financé à crédit, dont une partie pourra alors être remboursée grâce au loyer perçu. Mais pour s’assurer de faire un bon investissement, il faut avant tout procéder au calcul rentabilité locative.
Rentabilité brute ou nette
Tout d’abord, il existe plusieurs méthodes pour effectuer le calcul rentabilité locative brute ou nette d’un investissement locatif. Toutefois, pour faire plus simple, il suffit d’appliquer la formule suivante, notamment s’il s’agit de calculer la rentabilité brute.
Calcul rentabilité locative brute = Loyers mensuels x 12 x 100 / prix d’achat du bien immobilier
Dans ce cas, sachez que les différents frais et charges inhérents à la location n’ont pas été pris en compte. Idem pour les revenus, les frais d’entretien, assurances, impôts, etc., qui n’entrent pas non plus en considération.
C’est la raison pour laquelle il vaut mieux toujours procéder au calcul rentabilité locative nette de l’investissement locatif. Ce qui veut dire qu’il faudra prendre en ligne de compte tous les frais et charges liés à la location. Ceci concerne les taxes et impôts divers dont les revenus fonciers et impôt sur les transactions. A cela il faut ajouter les travaux, les charges, les frais de gérance, etc. Ainsi, voici la formule à appliquer pour le calcul rentabilité locative nette.
Calcul rentabilité locative nette : loyers mensuels – tous les frais et charges liés à la location x 12 x 100 / prix d’achat du bien immobilier
De manière générale, la rentabilité nette se situe souvent entre 3 et 4%. Certes, il peut y avoir une certaine plus-value, mais celle-ci fait l’objet d’une taxation.
L’investissement locatif dans les DOM-TOM
L’outre-mer bénéficie cependant de nombreux dispositifs de défiscalisation, ce qui rend l’investissement locatif particulièrement intéressant. Par exemple la loi Duflot, applicable depuis janvier 2013, prévoit un taux de 29% de réduction d’impôt réparti sur 9 ans. La loi Girardin concerne les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Elle permet de déduire du bénéfice le montant de l’investissement immobilier dans les DROM-COM. Le plafonnement global des niches fiscales constitue aussi un avantage. Il est fixé à 18.000 euros pour 2013 en outre-mer, contre 10.000 euros en France.
Voilà donc autant d’éléments à ajouter au niveau du calcul rentabilité locative d’un investissement immobilier en outre-mer. Cela concerne la Polynésie, la Guadeloupe, la Martinique, Mayotte, la Guyane, La Réunion, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna, Saint-Barthélemy et Saint-Martin.
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